留言管理政策

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2017年4月30日星期日

碧桂園森林城市填海計劃的疑團

近日,團結香港基金就香港土地房屋政策發表標題為《重啟大型填海 共建美好家園》的研究報告,建議可以在長洲南面填海2,200公頃,建設人工島,將現時的葵涌貨櫃碼頭搬遷至新填土地。這個被稱為「新玫瑰園」的大型填海計劃亦建議擴展屯門、將軍澳以及南丫島,總共涉及約3,500公頃土地。

客觀來說,填海造地對現有地區持份者的影響最細,亦最方便兼最具彈性建造較完善規劃標準的城市和社區。香港是否填海引起極大爭議,即使是確定土地需求與及現時尚欠多少土地的公頃數字,大家都有不同見解。

在地球的另一方,有個由碧桂園發展,位於「新加坡旁」(實際上是馬來西亞依斯干達經濟特區)的「森林城市」。根據提供碧桂園樓盤資訊的香港網站「碧陶居地產」的介紹,這座「森林城市」是「投資超2500億人民幣的未來城市正在建造當中。這個由碧桂園主導的森林城市項目,建設規模相當於半個澳門,承襲了新馬特區的萬千寵愛,契合了中國的“一帶一路”戰略,以“產城一體化”和“立體化綠色智慧城市”的理念刷新了現代城市規劃、建設、運營的新高度,樹立了“未來城市”榜樣」。
圖:碧陶居地產

森林城市」總體規劃概念由全球著名設計事務所SASAKI 操刀,提出規劃和城市設計的可持續性方案,由四座填海島嶼組成,四島皆有不同的拉動因素與功能,將打造成為外企駐地、金融特區、創新天堂、旅遊勝地、教育名城、養生樂園、會展中心、電商基地等八大產業聚集地,是可容納幾十萬人口的科技創業之城,也是世界先進的智慧之城。
圖:米筐投資

而碧桂園在位於「一帶一路」的要沖之地打造「森林城市」,致力樹立「未來城市的榜樣」,而其深遠意義,不僅只是打造了一座具有榜樣意義的城市,而且也給國內的資本輸出創造了載體,並樹立了國際產能合作的榜樣。

碧桂園創始人、董事局主席楊國強是這樣說的:

     “我有一個夢想,能有一座城市,那裡的生活非常安全,地面沒有車,建築外牆都長滿植物,全城所有地面都是公園,每個人都可以安心地隨處玩耍、曬太陽、跑步、游泳……”

看到這裡,大家是否以為筆者想為碧桂園 「森林城市」賣廣告?非也!當大家高高興興地購入 「森林城市」的單位後,是否肯定將來的發展會一如樓盤介紹那樣?

有關「森林城市」的佔地面積至少存在四個說法,除了碧陶居地產知乎的說法較為接近,其餘的資訊差距甚遠,如此不一致的基本資料在房地產市場甚為罕見,準買家務必查清楚項目的實際資料。有關詳情如下:

資料來源
「森林城市」的面積
佔地近 14 平方公里(即近1400公頃),幾近半個澳門的面積
佔地20平方公里」(即2000公頃),相當於1/4個香港島的面積
從原先的1600公頃(即16平方公里),減少到不超過405公頃(即4.05平方公里)

資料來源:
新加坡聯合早報在201516日就刊登新聞,根據《The Malaysian Insider》報導(而家停刊了),柔佛州環境局通知碧桂園的合資公司「碧桂園太平景私人有限公司」,該公司在新馬第二通道丹絨古邦海域的填海工程將可繼續進行,但發展面積將受限制,只能發展不超過405公頃的地段。也就是說,位於新馬第二通道附近的碧桂園森林城市”(Forest City)發展項目地段,將減少四分之三,能發展的地段占地面積從原先的1600公頃,減少到不超過405公頃。那麼很多廣告中看到的建築,也只能存在廣告中了,是假的。
填海面積由最初的19多平方公里(即1900多公頃)兩度縮水,直到現在的13.8平方公里(即1380公頃)

資料來源:
其实碧桂园在马来的填海造岛早就开始了,还因为环评问题被反复无常的马来政府停工了相当长一段时间,复工后填海面积由最初的19多平方公里两度缩水,直到现在的13.8平方公里。(当然碧桂园声称是自己主动缩水的,那就让人看不懂了,为啥规划方案时不缩非要停工改规划缩水,钱多么?)现在经过两年打拼终于填了一平方公里不到,后期顺利的话,填海造岛还需要10多年时间(顺利的话!顺利的话!顺利的话!),正常开发的话楼盘工期又要10年(说所有楼一起盖3年就完工的,自己百度下什么叫融资),算上现在还根本无从谈起的岛上能源,淡水,网络,配套设施问题,还有就是因为方案分割成数个岛屿,岛屿之间的跨海桥。每个跨海桥工期都在3年左右。就算是几个全部上马,工程边施工边解决,最快也得5年。也就是说,这个项目全部的工程完工,最起码也是在2530年之后(还真是未来之城)。


想知當中有關填海計劃的疑團,當然要「閱讀更多」吧!

森林城市的設計
首先,大家要了解整個「森林城市」有幾大。根據「碧陶居地產」的效果圖,擬建的「森林城市」合共於Johor Strait填海建造四個人工島。
圖:碧陶居地產
圖:Google衛星影象(截圖自25-04-2017)
綜合Google衛星影象與及「端傳媒」的截圖,碧桂園擬建四個人工島構成「森林城市」,但目前只有其中一個島現雛形(填海工程仍未完成)。根據近日由香港某地產代理行提供的銷售資料,現時銷售的「森林城市」屬於最近馬來西亞依斯干達經濟特區的一個。
假如「端傳媒」的說法最接近「森林城市」的現實情況,20 平方公里(即 2000 公頃)實際上有幾大?以下截圖可為大家提供一個概念。
圖:Google地圖(截圖自16-04-2017)
圖:知乎(發佈於12-02-2017)

綜合Google地圖與知乎的資訊,「森林城市」距離新加坡名為「Tuas」的重工業區只有4.27公里,假如要在Johor Strait填海20 平方公里(即 2000 公頃),以建造四個人工島。Johor Strait將會大幅度收窄,撇除人工島落成後所面對的空氣污染問題,填海工程和人工島落成後會否對新加坡「Tuas」重工業區一帶的海上交通帶來嚴重影響,似乎是要考慮的問題。

填海成本
綜合2009年6月有關灣仔發展計劃第二期的立法會文件,與及發展局的網站的資料,有關項目主要用作「提供土地興建中環及灣仔繞道、東區走廊連接路和其他道路。計劃也將容納香港鐵路沙田至中環線和北港島線。在新的海濱將會興建一條延伸的海濱長廊。」

約12.7公頃的填海規模,以2008年9月的撇除Price Adjustment Factor的成本計算為40.694億港元,每公頃的填海工程成本約3.21億(計算Price Adjustment Factor後的成本為46.427億港元,每公頃的填海工程成本約3.66億)。

2008年第3季的利比(RLB)私樓建築成本指數為1865, 而2016年第2季為2570,當中的升幅達37.8%。根據這個升幅計算,每公頃填海工程成本,以2016年9月的價格計算則接近4.42億港元。根據匯豐銀行近日的外幣賣出價(馬來西亞令吉(MYR)1.9,人民幣(RMB)1.14,美元(USD)7.842) 計算,每公頃填海工程成本相等於約2.33億馬來西亞令吉(MYR),或約3.88億人民幣(RMB),或約0.56億美元(USD)。

參考資料:Hong Kong Report - Quarterly Construction Cost Update March 2017 - RLB

假如「森林城市」的填海工程以香港填海工程作為參考(即即每公頃4.42億港元,約2.33億馬來西亞令吉(MYR),或約3.88億人民幣(RMB),或約0.56億美元(USD)),以2016年9月的價格計算,整個「森林城市」的填海(20 平方公里,即 2000 公頃)成本就高達8,840億港元,或約4,660億馬來西亞令吉(MYR),或約7,760億人民幣(RMB),或約1,120億美元(USD)。根據地產代理所講,整個「森林城市」的發展計劃長達20年,上述成本還未計及工程期間的通貨膨脹,與及因馬來西亞或新加坡國策轉變而引起的額外工程變數及成本上漲等多方面因素。

假如「端傳媒」的「森林城市」單位數目(擬建約30萬伙住宅)屬實,亦假設「森林城市」的填海成本只會由每個住宅單位買家平均分擔,每個單位需要分攤的填海成本則高達295萬港元,或約155萬馬來西亞令吉(MYR),或約259萬人民幣(RMB),或約37萬美元(USD)。

建造成本
馬來西亞的建築成本相對香港平。假設「森林城市」以最高規格住宅建築(Luxury Condominium)的上限計算,每平方米的建築成本就達到4,400馬來西亞令吉(MYR)(約等於8,360港元,或約7,333人民幣(RMB),或約1,066美元(USD))。

參考資料:Malaysia Report - Construction Market Update June 2016 - RLB

以上述成本計算,「森林城市」部分單位戶型的參考建築成本如下:


面積(平方米)
成本(港幣)
成本(馬幣)
成本(人民幣)
成本(美元)
1+1
48
401,280
211,200
351,984
51,168
2
84
702,240
369,600
615,972
89,544
3
107
894,520
470,800
784,631
114,062
4
173
1,446,280
761,200
1,268,609
184,418


即使是面積最細的1+1房單位,將填海成本加上樓宇的參考建築成本,單位售價至少達335萬,才能收回上述兩項成本,還未計及廣告宣傳費、銷售行政成本等開支,與及發展商的利潤。

以代理透露「森林城市」1+1房單位約百多萬的售價,筆者對於碧桂園能否收回填海、建造與銷售推廣等成本存在一定疑問,有興趣的準買家務必作多方面比較,以了解已購入物業落成後能否享受廣告所述的全部配套與設施。

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